Blog

Kayseri Kira ve Gayrimenkul Hukuku: Kiracı Tahliyesi, Kira Artışı, Tapu Davaları ve Taşınmaz Uyuşmazlıkları

Kira sözleşmeleri, ev sahibi ile kiracı arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen hukuki sözleşmelerdir. Ancak kira bedelinin artırılması, kiracının taşınmazdan çıkarılması, ödenmeyen kiraların tahsili veya ev sahibinin taşınmazını geri almak istemesi gibi durumlarda taraflar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir. Benzer şekilde ev, arsa veya iş yeri satın alınması, miras kalan taşınmazların paylaşılması, tapu kayıtlarına itiraz edilmesi ve komşularla yaşanan sorunlar da gayrimenkul hukukunun kapsamına girer.

Kayseri’de kira ve gayrimenkul hukuku konusunda bilgi arayan kişilerin, karşılaştıkları sorunun hangi hukuki yolla çözülebileceğini ve hangi sürelerin önemli olduğunu bilmeleri gerekir. Çünkü her uyuşmazlık aynı yöntemle çözülemez. Bazı durumlarda ihtarname gönderilmesi, bazı durumlarda icra takibi başlatılması, bazı durumlarda ise dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Av. Oktay Aydoğdu tarafından hazırlanan bu yazıda; kira hukuku, kiracı tahliyesi, kira artış oranları, kira alacağının tahsili, tapu davaları ve taşınmazlarla ilgili diğer hukuki uyuşmazlıklar sade bir dille ele alınmaktadır.

1. Kira Hukuku Nedir?

Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki hukuki ilişkiyi ve bu ilişkiden doğan hak ve yükümlülükleri düzenleyen hukuk alanıdır. Konut, iş yeri ve diğer taşınmazların kiralanması sırasında ortaya çıkan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre çözümlenir.

Kira hukukunda hem ev sahibinin hem de kiracının korunan hakları vardır. Ev sahibi kira bedelinin zamanında ödenmesini ve taşınmazın sözleşmeye uygun kullanılmasını isteyebilir. Kiracı ise sözleşme kapsamında taşınmazı kullanma, hukuka uygun kira artışına tabi olma ve kanunda belirtilen güvencelerden yararlanma hakkına sahiptir.

1. Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:
2. Kiracının kira bedelini ödememesi,
3. Ev sahibinin kiracıyı tahliye etmek istemesi,
4. Kira artış oranı konusunda anlaşmazlık yaşanması,
5. Kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük veya yüksek kalması,
6. Tahliye taahhüdünün geçerliliği konusunda uyuşmazlık çıkması,
7. Kiralanan taşınmazın hasar görmesi,
8. Depozitonun iade edilmemesi,
9. Kira sözleşmesinin sona ermesi ve taşınmazın teslimi,
10. Kiracı veya ev sahibinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemesi.

Bu tür sorunlarda öncelikle kira sözleşmesinin içeriği, tarafların yaptığı ödemeler, yazışmalar ve olayın gelişimi değerlendirilmelidir.

2. Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

Ev sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biri, kiracının taşınmazdan hangi şartlarda çıkarılabileceğidir. Ancak kira sözleşmesinin sona ermesi veya ev sahibinin kiracıyı artık istememesi, her durumda tahliye için yeterli değildir.

Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesine imkân veren belirli sebepler düzenlenmiştir. Somut olayın koşullarına göre aşağıdaki hukuki yollar gündeme gelebilir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye:

Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda ev sahibi, şartları oluşmuşsa icra takibi başlatabilir veya kanunda öngörülen hukuki yollara başvurabilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında temerrüt nedeniyle tahliye sürecinde kiracıya kanuna uygun ödeme süresi tanınması önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında bu süre kural olarak en az 30 gündür.

Kiracıya gönderilen ödeme emri veya ihtarın içeriği, tebliğ tarihi ve yapılan ödemeler sürecin sonucunu etkileyebilir. Bu nedenle kira borcu ödenmediğinde doğrudan tahliye gerçekleşeceği düşünülmemelidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye:

Kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle, kanunun aradığı koşullarda iki haklı ihtara sebep olması tahliye talebine dayanak oluşturabilir.

Bu yolda ihtarların hangi kira dönemlerine ilişkin olduğu, kira borcunun ne zaman muaccel hâle geldiği ve ihtarların usulüne uygun şekilde yapılıp yapılmadığı önem taşır. Tahliye davasının açılması gereken süre de ayrıca değerlendirilmelidir.

Ev sahibinin konut veya iş yeri ihtiyacı:

Ev sahibi; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunda belirtilen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye talep edebilir.

Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Sadece kiracıyı çıkarmak amacıyla ihtiyaç ileri sürülmesi, tek başına tahliye kararı verilmesi için yeterli değildir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kira sözleşmesinin süresi, sözleşmenin bitiş tarihi ve dava açma süresi dikkatle incelenmelidir.

Yeni malik taşınmazı satın aldığında kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiracılı bir ev veya iş yeri satın alındığında kira sözleşmesi, kural olarak yeni maliki de bağlar. Yeni malik, yalnızca taşınmazı satın aldığı için kiracıyı hemen çıkaramaz.

Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için gerçek bir konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunuyorsa özel tahliye yolu gündeme gelebilir.

Bu durumda taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması ve kanunda öngörülen süreler içinde dava açılması gibi şartlar önem taşır.

Tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye:

Kiracı, kiralanan taşınmazı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse geçerli bir tahliye taahhüdü söz konusu olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca tahliye taahhüdünün yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve tahliye tarihinin belirli olması gibi koşullar aranır.

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi, kanunda öngörülen bir aylık süre içinde icra yoluna başvurabilir veya dava açabilir.

Taahhüdün hangi tarihte imzalandığı, boşaltma tarihinin ne olduğu ve belgenin koşulları tahliye talebinin değerlendirilmesinde önemlidir.

Kiracının on yıllık uzama süresinin dolması

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmede belirtilen sürenin sona ermesi, tek başına ev sahibine kiracıyı tahliye etme hakkı vermez.

Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenen on yıllık uzama süresinin tamamlanması durumunda, kiraya veren kanunda belirtilen bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu hesabın yapılmasında sözleşmenin başlangıç tarihi, belirlenen kira süresi ve uzama dönemleri dikkate alınmalıdır.

3. Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Ev Sahibi İstediği Kadar Zam Yapabilir mi?

Kira artışları, ev sahipleri ve kiracılar arasında sıkça uyuşmazlığa neden olur. Ev sahibinin kira bedelini istediği miktarda artırması mümkün değildir. Artışın, kira sözleşmesine ve yürürlükteki kanuni sınırlamalara uygun olması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira dönemleri için kararlaştırılan artış oranı, kural olarak bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.

Önceden uygulanan konut kiralarına ilişkin yüzde 25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu nedenle yeni kira dönemlerinde uygulanacak oran belirlenirken ilgili dönemde yürürlükte olan mevzuat esas alınmalıdır.

Örneğin kira sözleşmesinde kanuna uygun bir artış hükmü varsa, yeni dönem kirası bu hüküm ve uygulanabilir yasal sınırlar çerçevesinde hesaplanır. Ev sahibinin yalnızca çevredeki evlerin daha yüksek bedelle kiraya verildiğini ileri sürmesi, her kira yılında bu bedelleri doğrudan uygulayabileceği anlamına gelmez.

Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde kira bedeli:

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi farklı esaslara tabi olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca hâkim; tüketici fiyat endeksindeki değişimi, kiralanan taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir.

Burada önemli olan, emsal kira bedellerinin gerçekten karşılaştırılabilir taşınmazlara dayanmasıdır. Aynı mahallede bulunmak tek başına iki taşınmazı eş değer kılmaz. Konum, bina yaşı, metrekare, kat, bakım durumu ve diğer özellikler de değerlendirilmelidir.

4. Kira Tespit Davası Nedir ve Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlayan davadır. Özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde mevcut bedelin güncel koşullara göre belirlenmesi gerektiğinde gündeme gelebilir.

Kira tespit davası açılmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, yenilenen dönemler ve sözleşmedeki artış hükümleri incelenmelidir.

Beş yıllık süreyi aşan kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri ve kiralananın özellikleri önem kazanır. Ancak bu durum, ev sahibinin istediği bedelin doğrudan kabul edileceği anlamına gelmez.

Mahkeme tarafından yapılacak değerlendirmede taşınmazın özellikleri, emsal kira sözleşmeleri, ekonomik koşullar ve hakkaniyet dikkate alınabilir.

Kira tespit davasında yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı da önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde dava açma zamanı ve yazılı bildirimle ilgili kurallar düzenlenmiştir. Bu nedenle kira bedelinin yeni dönemden itibaren belirlenmesinin istenmesi hâlinde sürelerin önceden kontrol edilmesi gerekir.

5. Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve kanunda aranan koşulları taşıyan olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin mevcut koşullarla sürdürülmesinin taraflardan biri açısından çekilmez hâle gelmesi durumunda gündeme gelebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde aşırı ifa güçlüğü düzenlenmiştir. Ancak kira bedelinin belirlenmesi bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki özel düzenlemeler de dikkate alınmalıdır.

Her ekonomik değişiklik veya kira bedelinin çevredeki bedellerden farklı olması, otomatik olarak kira uyarlama davası açılabileceği anlamına gelmez. Uygulanacak hukuki yol, sözleşmenin süresi ve uyuşmazlığın özelliklerine göre belirlenmelidir.

6. Kiracı Kira Borcunu Ödemezse Ev Sahibi Ne Yapabilir?

Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda ev sahibi, ödenmeyen kira alacağının tahsili için hukuki yollara başvurabilir.

Somut olayın koşullarına göre şu yollar gündeme gelebilir:

1. Ödenmeyen kira bedellerinin hesaplanması,
2. Kira sözleşmesi ve ödeme kayıtlarının incelenmesi,
3. Kira alacağı için icra takibi başlatılması,
4. Koşulları varsa tahliye talepli icra takibine başvurulması,
5. Kanuni şartların oluşması durumunda tahliye davası açılması.

Özellikle tahliye talepli icra takibinde ödeme emrine itiraz süresi ile kira borcunun ödenmesi için tanınan süre birbirinden farklıdır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında borcun ödenmesi için kanunda öngörülen süre kural olarak 30 gündür.

Kiracı borca itiraz ederse veya borcun bir bölümünü ödediğini ileri sürerse, takip dosyasındaki belgeler ve ödeme kayıtları değerlendirilmelidir.

Ev sahibinin kendi başına kilidi değiştirmesi, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması veya hukuki süreç tamamlanmadan taşınmazı zorla boşaltmaya çalışması ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Tahliye, kanuni usullere uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.

7. Kiracı Evden Çıkarken Depozitosunu Geri Alabilir mi?

Kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmiş ve depozitodan kesinti yapılmasını gerektiren geçerli bir neden bulunmuyorsa güvence bedelinin iadesini isteyebilir.

Depozito konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi başta olmak üzere ilgili hükümler dikkate alınır. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedeli kural olarak üç aylık kira bedelini aşamaz.

Taşınmazda olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ile kiracının sorumluluğunu gerektiren hasarlar birbirinden ayrılmalıdır. Her türlü boya, bakım veya yenileme giderinin otomatik olarak kiracıya yüklenmesi doğru değildir.

Kiracının taşınmazı teslim ederken fotoğraf çekmesi, sayaç değerlerini kaydetmesi, anahtar teslimini belgelendirmesi ve varsa hasar tespitini yazılı olarak yapması ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir.

8. Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Bir evin veya iş yerinin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmazı satın alan kişi, kural olarak mevcut kira ilişkisini dikkate almak zorundadır.

Yeni malik taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanmak istiyorsa Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki koşulları değerlendirebilir.

Bu kapsamda taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması ve edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açılması yolu gündeme gelebilir. Alternatif olarak kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması da kanunda düzenlenmiştir.

Hangi yolun izleneceği, kira sözleşmesinin bitiş tarihi ve somut olayın koşullarına göre belirlenmelidir.

9. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü bakımından dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kira bedelinin belirlenmesi, kira alacağı, depozito ve tahliye gibi kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava şartı arabuluculuk uygulanır. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri gibi kanunda istisna tutulan yollar ayrıca değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar bir araya gelerek uyuşmazlığı anlaşmayla çözmeye çalışır. Anlaşma sağlanamazsa, gerekli koşullar altında dava yoluna başvurulabilir.

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması, zorunlu arabuluculuğa tabi bir uyuşmazlıkta usul yönünden sorun oluşturabilir. Bu nedenle başvurulacak hukuki yolun önceden belirlenmesi önemlidir.

10. Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku; ev, arsa, arazi, iş yeri ve diğer taşınmazlarla ilgili mülkiyet, kullanım, devir ve paylaşım uyuşmazlıklarını kapsar. Gayrimenkuller çoğu zaman yüksek ekonomik değere sahip olduğundan, tapu kayıtlarının ve sözleşmelerin dikkatle incelenmesi gerekir. Özellikle taşınmaz satın alınırken, miras yoluyla intikal sırasında veya ortak mülkiyet söz konusu olduğunda hukuki sorunlar ortaya çıkabilir.

Gayrimenkul hukukunda sık karşılaşılan dava ve uyuşmazlıklar şunlardır:

Tapu iptali ve tescil davaları,

Ortaklığın giderilmesi davaları,

El atmanın önlenmesi davaları,

Ecrimisil talepleri,

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,

Taşınmaz satış sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar,

Miras kalan taşınmazların paylaşılması,

Sınır ve mülkiyet uyuşmazlıkları.

Her dava türünün farklı koşulları ve ispat gereklilikleri vardır.

11. Tapu İptali ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı olduğu ileri sürüldüğünde ve taşınmazın gerçek hak sahibine tescili talep edildiğinde gündeme gelebilir.

Bu dava, örneğin miras nedeniyle yapılan usulsüz devirler, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, geçersiz işlemler veya diğer hukuki nedenler kapsamında açılabilir. Ancak her uyuşmazlığın dayanağı farklı olduğundan, somut olayın hukuki niteliği belirlenmelidir.

Tapu iptali ve tescil davasında tapu kayıtları, resmî senetler, miras belgeleri, vekâletnameler, ödeme kayıtları ve diğer deliller önem taşıyabilir. Bu tür davalarda hak düşürücü süreler veya zamanaşımı kuralları, ileri sürülen hukuki sebebe göre değişebileceğinden sürelerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

12. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması durumunda paydaşlar arasında kullanım, satış veya paylaşım konusunda anlaşmazlık çıkabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu mal üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini amaçlar. Ortaklığın giderilmesi genel olarak iki şekilde gerçekleşebilir:

Aynen taksim: Taşınmazın hukuken ve fiilen bölünmesi mümkünse malın paylaştırılması gündeme gelebilir.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi: Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse veya yasal koşullar gerektiriyorsa satış yapılarak bedelin paydaşlar arasında paylaştırılması söz konusu olabilir.

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında da kural olarak dava öncesi arabuluculuk şartı bulunmaktadır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve mülkiyet durumu izlenecek yolu etkileyebilir.

13. Taşınmaza Haksız Müdahale Edilirse Ne Yapılabilir?

Bir kişinin mülkiyetinde veya hukuken korunan kullanımında bulunan taşınmaza başka bir kişinin haksız biçimde müdahale etmesi durumunda çeşitli hukuki yollar gündeme gelebilir.

Örneğin komşunun taşınmazın bir bölümünü kullanması, sınıra müdahale etmesi veya mülkiyet hakkını engelleyen bir yapı oluşturması hâlinde el atmanın önlenmesi davası değerlendirilebilir.

Taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle oluşan zarar veya kullanım karşılığı bedel için koşulları varsa ecrimisil talebinde de bulunulabilir. Ancak ecrimisil her taşınmaz uyuşmazlığında otomatik olarak istenemez. Haksız kullanımın niteliği, tarafların hukuki ilişkisi ve talebin koşulları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

14. Apartman ve Site Yönetimiyle İlgili Uyuşmazlıklar

Apartman ve site yaşamında ortak alanların kullanılması, aidatların ödenmesi, yönetim kararları ve bağımsız bölümlerin kullanımı konusunda uyuşmazlıklar yaşanabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında değerlendirilebilecek başlıca sorunlar şunlardır:

1. Aidat ve ortak gider alacakları,
2. Apartman veya site yönetimi kararlarına itiraz,
3. Ortak alanların haksız kullanılması,
4. Kat maliklerinin yükümlülükleri,
5. Gürültü ve diğer komşuluk sorunları,
6. Yönetim planının uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar.

Bu uyuşmazlıklarda yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, toplantı tutanakları ve ilgili belgeler incelenmelidir. Bazı kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunluluğu bulunduğu da unutulmamalıdır.

15. Kayseri’de Kira ve Gayrimenkul Hukuku Konusunda Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kayseri’de ev kiralama, iş yeri kiralama, taşınmaz satın alma veya miras kalan gayrimenkullerin paylaşılması sırasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar, genel mevzuat hükümlerinin somut olaya uygulanmasıyla çözümlenir.

Bir uyuşmazlıkla karşılaşıldığında öncelikle kira sözleşmesi veya tapu kayıtları incelenmeli, ödemeler ve yazışmalar düzenlenmeli, varsa ihtarnameler ve tebligatlar kontrol edilmelidir.

Özellikle aşağıdaki konularda sürelerin kaçırılmaması önemlidir:

1. Kira alacağına ilişkin icra takibine itiraz,
2. Tahliye taahhüdüne dayalı başvurular,
3. İhtiyaç nedeniyle tahliye süreci,
4. Kira tespit davasının hangi dönem için sonuç doğuracağı,
5. Tapu ve mülkiyet uyuşmazlıklarında uygulanabilecek süreler,
6. Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak işlemleri.

Her uyuşmazlıkta aynı süreler uygulanmadığından, genel internet bilgileri yerine ilgili sözleşmenin ve belgelerin somut olay bakımından değerlendirilmesi gerekir.

Sonuç: Kira ve Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Doğru Hukuki Yol Nasıl Belirlenir?

Kira ve gayrimenkul hukuku; ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkilerden tapu uyuşmazlıklarına, tahliye işlemlerinden miras kalan taşınmazların paylaşılmasına kadar birçok farklı konuyu kapsar.

Kiracının tahliyesi, kira bedelinin belirlenmesi, kira alacağının tahsili veya tapu kaydının düzeltilmesi gibi taleplerin her biri farklı hukuki koşullara bağlıdır. Bu nedenle bir uyuşmazlık ortaya çıktığında öncelikle olayın özellikleri, sözleşmeler, resmî kayıtlar ve ilgili yasal süreler değerlendirilmelidir. Av. Oktay Aydoğdu, kira ve gayrimenkul hukuku hakkında bilgi edinmek isteyen kişilerin, karşılaştıkları hukuki sorunların niteliğini ve başvurabilecekleri yolları değerlendirmelerine yönelik bilgilendirme sunmaktadır.

Kayseri’de kira sözleşmesi, kiracı tahliyesi, kira artışı, kira alacağı, tapu iptali ve tescil veya ortaklığın giderilmesi gibi konularda hukuki değerlendirme yapılırken somut olayın koşullarının dikkate alınması önemlidir.

(Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayda uygulanacak hukuki yol, süreler ve koşullar ilgili mevzuat ile olayın özelliklerine göre değişebilir.)

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır. Ev sahibinin tahliye talebinin kanunda düzenlenen bir sebebe dayanması ve gerekli usul şartlarının yerine getirilmesi gerekir. Sözleşme süresinin dolması, konut ve çatılı iş yeri kiralarında tek başına her zaman tahliye nedeni değildir.

Kira artışı hangi orana göre yapılır?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönem için artış, kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesindeki TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına dayanan yasal sınırlar çerçevesinde belirlenir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde özel değerlendirme kuralları uygulanabilir.

Kiracı kira ödemezse tahliye ne kadar sürer?

Süre; başlatılan hukuki yol, tebligat, itiraz, ödeme ve mahkeme sürecine göre değişir. Bu nedenle her olay için kesin bir tahliye süresi vermek mümkün değildir.

Kira davasından önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük bölümü bakımından evet. Ancak kanunda bazı istisnalar bulunduğundan, başvurulacak hukuki yol ayrıca incelenmelidir.

Evimi satın alan kişi beni hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edecekse kanunda belirtilen koşullara ve sürelere uymalıdır.

Miras kalan ev paylaşılmazsa ne yapılabilir?

Paydaşlar anlaşamazsa, taşınmazın durumuna göre ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması da gerekebilir.

Tapu iptali ve tescil davası hangi durumlarda açılır?

Tapu kaydının hukuka aykırı olduğu ve gerçek hak sahipliğinin farklı bulunduğu ileri sürüldüğünde, somut olayın hukuki sebebine bağlı olarak bu dava açılabilir.

Kiracı taşınmazdan çıkarken depozitosunu alabilir mi?

Taşınmaz sözleşmeye uygun şekilde teslim edilmişse ve güvence bedelinden kesinti yapılmasını gerektiren geçerli bir neden yoksa kiracı depozitonun iadesini isteyebilir.

Taşınmazın haksız kullanılması durumunda tazminat istenebilir mi?

Somut olayın koşulları oluşmuşsa el atmanın önlenmesi veya ecrimisil gibi hukuki yollar değerlendirilebilir. Talebin kabulü, haksız müdahalenin ve diğer yasal şartların ortaya konulmasına bağlıdır.