Blog

Kayseri İnşaat Hukuku Avukatı

Kayseri Barosu Avukatlarından Avukat Oktay AYDOĞDU, İnşaat Hukuku davaların da tecrübesi ve hukuk bürosu ile yardımcı olmaktadır.

İnşaat Hukuku

Büromuzun temel uzmanlık alanlarından biri olan İnşaat Hukuku, müteahhitlere, taşeronlara ve alt sözleşmelerle oluşacak bütün hukuki ilişkilerin düzenlemesinde hizmet vermektedir. Yapılacak inşaatın, arsa payı karşılığı kat sözleşmelerini, belediye nezdinde yapılacak olan müracaatları ve takipleri, imar kanunu çerçevesinde ortaya çıkan ihtilafları sonuçlandırmakta oldukça hızlı ve kararlıdır.

Büromuz; konut, otel ya da karma kullanım içeren orta ve büyük ölçekli gayrimenkul projelerine; hukuki inceleme, kat karşılığı inşaat ve gelir paylaşımı sözleşmeleri, Kentsel Dönüşümden kaynaklanan hizmetler, tedarik, taşeronluk ve benzeri inşaat hizmetlerine ilişkin sözleşmeler, ön satış ve kiralama sözleşmeleri, yönetim planı uygulamaları ve tapuya şerhleri gibi pek çok konuda danışmanlık hizmetleri sunmaktadır.

GAYRİMENKUL VE İNŞAAT HUKUKU

İnşaat Sektörünün pek çok şirketi; bir tarafta konut ve işyeri amacıyla özel inşaatlar yaparken diğer tarafta Devlet için baraj, elektrik üretim tesisi, hastane, okul, yurt, kamu çalışma binaları yaparak kamu hizmetlerine aracı olmaktadır. Türk inşaatçılarının bu deneyimi yurt dışında da beğenilmekte, müteahhitlik hizmetleri olarak ülkemize döviz getirmektedir.

Kısaca “inşaat” olarak adlandırılan bu faaliyetler yazılı sözleşmelerle pek çok hukuk kuralına dayanılarak yapılmakta, taraflar arasında bir sorun çıktığında iş sahibi veya arsa sahibi ile yüklenici müteahhit mahkemeye başvurarak hakkını elde etmeye çalışmaktadır. Tarafların “yapının tamamlanması” ya da “bedelin ödenmesi” şeklindeki temel istekleri bu konudaki hukuk kurallarının bilinmesini gerekmektedir.

Bina söz konusu olsun veya olmasın, kamuyu ya da kişilere ait arazilerdeki yol, meydan, köprü, tünel, petrol veya su kuyusu, hava alanı, liman, su kanalı/bent, baraj ve gölet, maden galerisi, kanalizasyon, havagazı boruları, telefon hattı ve elektrik hat ve tesisleri, duvar, kazı, demiryolu ve ray tesisi, çeşme, anıt, spor kompleksi vs. gibi hususlara ilişkin yapım işleri de inşaat kavramı kapsamında yer alır

İnşaat Hukuku, bir yanda İdare Hukuku ve diğer yanda Özel Hukuk kuralları içeren karma bir disiplindir.

İnşaat Hukuku Mevzuatı

İnşaat hukukunu oluşturan temel kuralların önemli bir kısmı “Borçlar Kanunu”nda bulunmaktadır. İnşaat yapımı Borçlar Hukuku anlamında eser yapımı olarak kabul edilerek “Eser Sözleşmesi” başlığı ile 470 ile 486. maddeleri arasında düzenlenmektedir. Yine Borçlar Kanunundaki sözleşmelerle ilgili düzenlemeler ve oluşturulan konutların ve işyerlerinin satışına yönelik satış sözleşmelerini içeren düzenlemeler İnşaat Hukuku içinde incelenmektedir.

Bir yapının inşaatının yapılması için öncelikle imar planlarında o alanın yapılaşmaya uygun olması gereklidir. Bu açıdan imar planlarının ve yapılaşmanın temel ilkeleri “İmar Kanunu” içinde yer almaktadır. Yine yapılaşmanın kurallarını belirleyen “Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği” ile “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği” ve “Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği” yardımcı mevzuat olarak inşaat hukukunun inceleme alanındadır.

İnşaatın yapım aşamasının sağlamlık ve yapılaşma kurallarına uygunluk açılarından Devlet tarafından denetlenmesi ise “Yapı Denetim Kanunu” ile sağlanmaktadır.

İnşaat yapımıyla ortaya çıkan yapıdaki konut ve işyerlerini tüketici sıfatıyla satın alan kişilerin, konut ve işyerlerini üreten inşaat şirketleri ile pazarlayan satıcılar arasındaki ilişkileri ise “Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun” düzenlemektedir. Bu Kanun da İnşaat Hukukunun inceleme alanına dahildir.

Yapıların insanların yerleşiminden sonra nasıl kurallar içinde yönetileceği ve orada bulunan kimselerin hakları ise “Kat Mülkiyeti Kanunu” ile düzenlenmektedir.

Özellikle kamunun yaptıracağı inşaatlar açısından ise “Devlet İhale Kanunu” ve “Kamu İhale Kanunu”; inşaat yapım işine kimlerin başvurabileceğini, hangi yöntem ile inşaat işinin verileceğini, yapılan değerlendirmenin kriterlerini ortaya koyan ve inşaat hukukunun içinde incelenmesi gereken hukuki kurallardır.

Eser Kavramı Ve Borçlar Hukuku

İnşaat yapımında yer alan tarafların ilişkileri, Borçlar Kanunu’nda 470 ile 486. maddeleri arasında “Eser Sözleşmesi” başlığı altında düzenlenmiştir.

Borçlar Kanunu inşaat sözleşmesini düzenlemediği için, bunun tanımını da yapmış değildir. Borçlar Kanunu, sadece eser sözleşmesiyle ilgili bazı maddelerinde inşaat sözleşmesinden dolaylı olarak bahsetmiştir. İnşaat sözleşmesi, müteahhidin, iş sahibinin ödemeyi borçlandığı bir bedel karşılığında taşınmaz bir yapı eseri meydana getirip, bunu teslim etmeyi borçlandığı sözleşmedir. İnşaat sözleşmesi, niteliği itibariyle bir eser sözleşmesidir. Bu sözleşme ile müteahhit, bir inşa eseri (yapı eseri = inşaat = yapı) meydana getirmeyi borçlanırken, iş sahibi de bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır.

Yeniden meydana getirme veya iyileştirmenin dışında, bir şeyi ortadan kaldırma veya yıkıp yok etme ile ilgili işlem de eser sözleşmesi kapsamında kalır. Eski bir binanın yıkılarak kalıntılarının temizlenmesiyle o arsa yeni bir değer ve yeni bir oluşum kazandığı için bu faaliyet de eser sözleşmesi sisteminde yer almaktadır.

Müteahhit İnşaat Yapımını Bırakmış Veya İnşaatı Süresinde Tamamlayamayacağı Anlaşılıyorsa Ne Yapmak Gerekir?

Bu durum hukukumuzda “Borçlunun temerrüdü” olarak düzenlenmiştir. Borçlunun temerrüdü borçlunun borcunu ifa etmemesi(yerine getirmemesi) demektir. Bu halde ifa olanağı bulunduğu halde ifa için kararlaştırılan zaman geldiği ve uyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir. Eser sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen sözleşme olması özelliğinden dolayı temerrüt halinde, temerrüdün sonuçları bakımından TBK 123,124,125,126,127 maddesinde yazılı düzenlemelere tabidir. BK. m. 124’de borçlunun hal ve davranışından süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa; borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı yönünden faydasız hale getirmişse borçluya süre verilmeden alacaklı TBK’da  yazılı olan seçimlik hakları kullanabilecektir.

Kısacası bütün tahminlere göre yüklenicinin, işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, arsa maliki teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir” hükmü ile arsa maliklerine sözleşmeden cayma ve şarları gerçekleşmişse geriye etkili olarak sözleşmeyi fesih hakkı bulunmaktadır.

Sözleşmeyi Feshedersem Verdiğim Daireleri Geri Alabilir Miyim?

25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yükleniciye inşaatı tamamlaması için ek süre verilmesini gerektiren %90 oranına ulaşılmadığı  tespit edilmiş halde ise sözleşmeyi geriye etkili feshederek müteahhide vermiş olduğunuz tapuların iptali ile arsa malikleri adına payları oranında tesciline dair bir tapu iptal davası açmanız mümkündür.

Daireleri Geri Alırsam Müteahhit Benden Bir Şey Talep Edebilir Mi?

Bu durumda müteahhidin yapmış olduğu faydalı işlemlere (inşaat maliyetleri, ruhsat harçları vb) karşı bir alacak hakkı olacaktır. Bu hak hukukumuzda sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı bir alacak hakkı olarak ortaya çıkmaktadır. Ancak Arsa Payı İnşaat Sözleşmenizde gecikmeden kaynaklı cezai şartlar, kira alacakları vb. mali alacak doğuran haklarınız var ise bu haklarınızı ileri sürerek müteahhidin taleplerini sizin taleplerinizle mahsup edebilecek davalar açabilirsiniz.

Müteahhit İnşaatı Sözleşmedeki Şartnameye Uygun Yapmadı?

Bu durum hukukumuzda ayıba karşı tekeffül olarak düzenlenmiştir. İnşaat yapım sözleşmelerinde  müteahhidin eksik ya da ayıplı imalatlarına karşı hukuki haklarınız açık (basit bir muayene ile yada gözle görülür olan) ayıplarda 6 ay, gizli ayıplarda ise 5 yıl geçmekle zamanaşımına uğramaktadır. Süresi içerisinde müracaat ve tespitle oluşan zararın tazminini talep edebilirsiniz.

İnşaatı Tamamlamasına Kadar Geçecek Süreler İçin Nasıl Bir Hukuki Koruma Sağlanmalıdır?

İnşaatın tamamlanmasının çeşitli sebeplerle riske girmesi halinde sözleşme taraflarını kendilerini teminat altına almak istemeleri oldukça haklı bir taleptir. Bu teminatlar çeşitli şekillerde gerçekleşebilir örneğin banka teminat mektubu, nakdi teminat ve en önemlisi de ipotek. Taşınmazlar için ipotek, taşınmaza ait tapu sicili sayfasına şerh koyularak kurulur ve kaldırılıncaya kadar ipotek alacaklısına hak sağlar. Uygulamadaki en yaygın ipotek türü inşaat teminat ipoteği olarak kendini göstermektedir. Arsa malikleri, paylaşım esasları dahilinde müteahhide devrettikleri bağımsız bölümler üzerinde inşaat teminat ipoteği koyar ve bu ipotekleri inşaatın seyrine göre kaldırırlar. Örneğin; Binanın 5. Katına gelindiğinde 1 adet dairenin, Binanın kabasının bitirilip çatısı kapatıldığında 1 adet dairenin, Binanın dış cephesi bitirildiğinde 1 adet dairenin, Binanın bitirilip kat maliklerine fiilen teslim edilmesiyle birlikte 2 adet dairenin ve İşin bitirilip iskan alınmasından sonra da 20 nolu dubleks dairenin ipoteği kaldırılacaktır” gibi.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi nedir?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşme tipidir. Bir tanım yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır.

Yükleniciye İnşaat Yapım Bedeli Nasıl Ödenir?

Bu tür sözleşmelerde, arsa maliki arsa üzerinde meydana getirilen esere karşılık, “arsa payı devri” suretiyle bir bedel ödemeyi asli edim olarak borçlanmaktadır. Yani iş sahibinin ödeyeceği ücret (bedel) malen ödenmektedir.

Paylaşım Nasıl Yapılır?

Paylaşım arsa payı oranının belirli bir yüzdesi olarak yapılır ve yapılacak inşaattaki bağımsız bölümler bu paylaşım yüzdesine göre gerçekleştirilir. Örneğin; “Sözleşmeye göre 1 adet blok halinde 14 adet bağımsız bölümün bulunduğu taşınmaz yıkılarak iskan ruhsatları alınıp kat mülkiyetine geçilecek şekilde 1 Bloktan ibaret 2 bodrum kat zemin kat da 2 daire ve giriş normal katlarda 2 daire 8 kat ve son kat dubleks 2 daire olmak üzere toplam 20 adet bağımsız bölümü olan yeni bir bina yapılacaktır. Tasarlanan yeni binanın 14 adet dairesi arsa sahiplerine 6 adedi ise yükleniciye ait olacaktır.”  

Önce Kim Sorumluluğunu Yerine Getirmelidir?

Her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinde kural olarak, taraflardan birinin önceden ifada bulunma yükümlülüğü mevcut değilse, kendi edimini ifa etmeyen borçlu, karşı taraftan edimini ifa etmesini talep edemeyecektir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri de, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme türlerinden olduğundan, ifa sırası yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla yükümlü olacağı sorusu önem taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici taraf sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli, daha sonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Bir başka deyişle, öncelikle sözleşmeye uygun eser yapılmalı, daha sonra arsa malikinin edimini yerine getirmesi talep edilmelidir.

Süresi Ne Olmalı Ve Nelere Dikkat Edilmelidir?

Yapılacak olan projeye ve projenin çapına uygun olarak teknik bir uzmandan alınacak görüş doğrultusunda inşaatın yapım süresinin belirlenmesi ve bunun sözleşmede açıkça yazılı olması gerekmektedir. Uygulamadaki çoğu sözleşmelerde arsa malikleri ile yüklenicinin bu sürelerle ilgili sorunlar yaşadığı gözlemlenmiştir. Kimi sözleşmelerde bu sürelerin başlangıcı imza tarihi olarak belirlenmiş iken kimilerinde ruhsat tarihinden itibaren sürelerin işleyeceği gibi belirsiz ifadeler kullanılmıştır. Bu durum sözleşmenin ilerleyen aşamalarında örneğin kira bedellerinin ödenmesi, sözleşmedeki cezai şartların işlemesi vb. gibi konularda taraflar arasında sorunlar yaşanmasına sebebiyet vermiştir.

Kayseri İnşaat Hukuku Avukatı

Kayseri Barosu Avukatlarından Avukat Oktay AYDOĞDU, Enerji Hukuku    Davalarında Kayseri İlinde müvekkillerine en sağlıklı, hukuki bilgileri vermektedir. Miras davaları tecrübeli hukuk bilgisi gerektiren davalardır. Ufak bir hata durumunda çok büyük hak kayıpları  da yaşanabilir. Bu nedenle Kayseri İnşaat Hukuku  Avukatı Oktay AYDOĞDU, her zaman hukuki bilgisi ve tecrübesi ile müvekkillerine yardımcı olmaktadır. Kayseri Avukat Oktay AYDOĞDU.