Blog

Kayseri Kira ve Tahliye Avukatı

Kayseri Barosu Avukatlarından Avukat Oktay AYDOĞDU, Kira ve Tahliye   davaların da tecrübesi ve hukuk bürosu ile yardımcı olmaktadır.

-KİRA HUKUKU

TAHLİYE DAVALARI İLE İLGİLİ PÜF NOKTALARI

İki Haklı İhtarnameye Dayanılarak Tahliye Davası Açmak İçin gerekli şartlar;

İhtarnamede; talep edilen kira parasının, kira sözleşmesi altı ay veya daha fazla süreli ise otuz gün içerisinde ödenmesi hususunun ihtar edilmesi şarttır. Kayseri’deki tahliye davası avukatınızın bu koşulu kapsamayan ihtarnamesi geçerli sayılmaz ve bu ihtarnameye dayanılarak açılan tahliye davasının da reddi gerekir.

Yine temerrüt nedeniyle tahliye şartlarından birisi iki haklı ihtardır. “kira bedelinde vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında” kiralayan, tahliye davası açabilecektir. Ancak tek bir ihtarla iş bu davanın açılması mümkün değildir.

Çünkü Kiracının iki haklı ihtara sebebiyet vermesi gerekmektedir.

Davacının ihtarnamesinde ”istenilen kira ücretinin hangi seneye ve hangi aylara ait olduğu”açıkça belirtilmelidir.

Ayrıca Kira süresinin sonunu takip eden bir ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliyenin talep edilebilmesi için kira süresinin sona ermesi gerekmektedir.Yargıtay içtihatlarına göre İİK m. 272’deki bir aylık sürenin kıyasen uygulanması suretiyle tahliye davasının kira süresi sona erdikten sonra bir ay içinde açılması gereklidir.

Sözleşme süresi 1 yıldan fazla olan sözleşmelerde sözleşme süresi sona ermeden iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açılamaz. Böyle bir durumda kira süresinin bitimi beklenmelidir.

Kayseri Kira ve Tahliye Avukatı

Kullanma ve yararlanma haklarının başka birine devredilmesine kiralama denilmektedir. Kullanma ve yararlanma şekil ve şartları kira sözleşmesi ile yapılmaktadır. Yaygın olan kiralama sözleşmesi yazılı olan kira sözleşmeleridir. Sözlü kira sözleşmelerinde ispat problemleri yaşanacağından kira sözleşmelerinin yazılı olması hukuki problemlerde çözüme ulaşmayı kolaylaştırmaktadır.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği anlaşmadır.

Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu ile adi kira ve hasılat kirası başlıkları ile düzenleme altına alınmıştır. Diğer bir anlatım ile konut ve çatılı işyeri ile ürün kirası konuları düzenlenmiştir.

Kira hukukunda sıkça karşılaşılmakta olan davalar;

Kira tespit davası:

Kiralayan kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesine en geç 15 gün önce kiracıya ihtar veya dava dilekçesinin tebliğ edilmesi gerekir. İhtar yapılmaz ise, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Kira artışına ilişkin özel şart, kira sözleşmesi ile belirlenmişse taraflar bu şarta uymak zorundadır. Kira artışı bu şarta göre yapılır, ayrıca ihtar göndermeye gerek yoktur.  Tarafların anlaşmazlığa düşmeleri halinde dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir. Kayseri’deki kira tespiti Avukatlık hizmeti için bizim ile iletişim kurabilirsiniz.

Tahliye davası:

Tahliye için kanunda belirtilen şartların oluşması gerekmektedir. Bu şartlar;

Kiracıdan tahliye taahhüdü alınması durumudur. Kiracı, kiralananı belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır aksi takdirde kiralayan tahliye isteyebilir. Taahhüt yazılı yapılmalıdır.

Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihinin belirtilmesi zorunludur.

Tahliye taahhüdünün kararlaştırılan kira döneminin sonrası için verilmiş olması gerekir.

Tahliye taahhüdüne cezai şart hükmü de eklenebilir.

Taahhüdün dolmasının ardından kiralayan, icra dairesine başvurarak ya da mahkemeye dava açarak evin tahliyesini isteyebilecektir.

Kiralayanın kendisi, eşi veya çocukları için kullanma ihtiyacının doğması halidir. Sayılan kişiler sınırlı sayıdadır, genişletilemez, yani kiralayanın kendisi, eşi veya çocukları dışında başka bir kimsenin ihtiyacı için tahliye davası açamaz. Bu durumda, kira akdinin bitmesini takip eden 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilecektir.

Kiralananı alan yeni malikin durumu ise biraz daha farklıdır. Bu durumda yeni malik satın almasından itibaren bir ay içinde durumu belirten bir ihtar çektikten altı ay sonra tahliye davası açabilecektir.

Diğer şart ise; taşınmazı yeniden inşa veya imar amacıdır. Bunun için, kiralananın zorunlu tamiratı gerekmekle birlikte, bu tamirat imar amacıyla yapılmalıdır.

Bir diğer şart ise; kiracının bir yıl içinde kirasını iki defa geciktirmesi halidir. Bu durumda kiralayan zamanında ödenmeyen kira için kiracısına ihtar çekmelidir. Bu şekilde kiracı yılın herhangi bir döneminde 2 defa kirasını geciktirir ve kiralayan da 2 haklı ihtar çekerse, kira sözleşmesinin bitiminde başka bir ihtara gerek kalmadan kiralayan bir ay içinde tahliye davası açabilecektir.

Diğer şart ise; kiracının veya eşinin aynı şehir belediyesi sınırları içerisinde oturabileceği bir eve daha sahip olması halidir. Böyle bir durumda kiralayan, konuta ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorunda kalmadan ve kira sözleşmesinin bitmesini beklemeden tahliye davası açabilecektir.

Kira sözleşmesinde aksine açıklama olmadıkça, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi veya kiracının kiracılık hakkını devretmesi tahliye sebebidir. Kiralananı başkasına kiraya veren kiracıya, bu durumu düzeltmesi için ihtar çekilerek süre verilmelidir. İhtara uyulmaması halinde dava açılır. İşgal halinde ise, hiçbir ihtar veya süre şartı aranmaksızın tahliye davası açılabilecektir.

Sözleşmeye aykırılık hali tahliye sebebidir. Kiracı, kiralananı kullanırken özenle ve kiralama gayesine uygun olarak hareket etmeli, bina içindeki diğer oturanlara karşı komşuluk gereklerine uygun davranmalıdır. Aksi halde kiraya veren, süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi için, kiracıya sözleşmeye aykırılığı gidermesi için ihtar çekmesi ve bir süre vermesi gerekir.

Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için; zamanı gelmiş bulunan ancak ödenmeyen kira alacağı için, sözleşmedeki kira süresine göre kiracıya yasal süre verir ve kira parasının ödenmesini ister. Kira parasının ödenmemesi halinde ise ihtarda belirtilen sürenin dolması ile tahliye davası açabilir.

Kayseri Barosu Avukatlarından Avukat Oktay AYDOĞDU, Kira ve Tahliye   davaların da tecrübesi ve hukuk bürosu ile yardımcı olmaktadır.

Kayseri Barosu Avukatlarından Avukat Oktay AYDOĞDU, Miras  Davalarında Kayseri İlinde müvekkillerine en sağlıklı, hukuki bilgileri vermektedir. Miras davaları tecrübeli hukuk bilgisi gerektiren davalardır. Ufak bir hata durumunda çok büyük hak kayıpları  da yaşanabilir. Bu nedenle Kayseri Tanıma Tenfiz Avukatı Oktay AYDOĞDU, her zaman hukuki bilgisi ve tecrübesi ile müvekkillerine yardımcı olmaktadır. Kayseri Avukat Oktay AYDOĞDU.